Custo do planejamento urbano - Um exemplo!

Este é um estudo de caso que foi concretizado na Hungria. Achei um grande de exemplo de como análises de estratégias baseadas no aproveitamento solar puderam modificar a visão das vantagens financeiras de um planejamento de um loteamento. Aldino Ltd comprou uma área em Veresegyhaz  a 30 minutos de Budapeste. Era um local com poucas árvores e de pouca declividade. 

O primeiro layout utilizou um padrão convencional com a divisão da área para 380 casas com cada lote com 1.000 m² (sim! um lote enorme), mas os proprietários acharam a densidade muito alta e inadequado para para razões sociais e não teria um retorno financeiro baixo pela grande quantidade de investimentos em infraestrutura. Depois foi calculado para 330 casas mas o cenário foi pior que o de 380 casas.

Após três anos foi refeito a avaliação para uma quantidade de 300 casas de padrão/superior mas ainda com  uma leitura convencional. Mas nessa época o gerente de de obras Charles Cook visitou a Oxford Ecohouse e ficou certo que um plano que não agredisse o meio ambiente e que fosse saudável para os moradores seria o mais adequado para a área. 

Isso para ele seria uma grande demonstração de melhoria nos desempenhos das casas, qualidade de vida e desenvolvimento de tecnologias para a região como também para a Hungria.

Então foi preciso desenvolver uma layout para tal empreitada, reduzindo as áreas pavimentadas, uma boa relação entre morador e meio ambiente e uma orientação solar para sul. Então foi proposto um desenho para grupos de 20 casas em um total de 140 casas. Possuindo uma única via com isso controlando a velocidade, reduzindo o ruido local e diminuindo drasticamente o investimento com pavimentação, iluminação e infraestrutura de drenagens. A proposta foi tão bem aceita pela prefeitura local que além de incentivos recebeu um transporte públicos exclusivo para a área .

 

A imagem acima é do projeto da casa ecológica que foi implantada na área. Finalizando, acho que se a especulação imobiliária tivessem aulas com o gerente desta obra ela teria um infarto fulminante. Imagina-se que lá na Hungria que é um pais muito menor que o Brasil fazem empreendimento em lotes de 1.000 m² aqui no Brasil com sua extensão já houve épocas que aprovavam lotes de até 120 m². Se tal projeto caísse nas mãos imobiliárias brasileiras ao invés de 380 casas que era o projeto inicial, teriam 1055 lotes de 360 m², sem se preocupar com a qualidade de vida do habitante, meio ambiente? isso existe? é de passar no cabelo? Devemos exigir qualidade naquilo que adquirimos para que o mercado mude esse padrão lixo que é nos empurrados. 

Edifícios Altos e a Sustentabilidade - Frankfurt x Rio de Janeiro

Hoje irei postar sobre a diferença entre edifícios altos e a sustentabilidade e uma comparação sobre o assunto, provavelmente por ser um post meio longo talvez eu divida ele em dois.

O Edifício Alto Sustentável pode ser definido por (Gonçalves, 2003):

- Ser parte de um planejamento urbano desenvolvido para reorganizar e intensificar a densidade urbana;

- Ser localizado nas proximidades de núcleos de transporte público;

-Oferecer um uso misto de funções;

- Dedicar o mínimo de 80% do pavimento térreo ao acesso e uso público, com disposição mínima de área pública no edifício;

- Possuir eficiência econômica satisfatória do espaço interno (relação entre área útil e área total construída);

- Ter forma e altura influenciada pela composição morfológica geral da cidade;

- Ser projetado com princípios de flexibilidade espacial que permitam um aproveitamento diversificado do edifício, sob a perspectiva do uso;

- Possuir interação entre os sistemas de iluminação natural e artificial;

- Reciclar águas cinzas do edifício e coletar/reter águas de chuva;

- Com respeito a gestão, possuir coleta seletiva interna de resíduos sólidos;

Commerzbank - Frankfurt / 1997

Tendo como principais justificativas de projeto o conforto, a satisfação do usuário e a eficiência energética do edifício, a principal estratégia do projeto foi a de reduzir o máximo possível o consumo de energia interna, por isso os ambientes foram feitos de maneira que houvesse bastante ventilação, as janelas podem ser abertas, diminuindo o uso de ar condicionado e bem iluminados, não havendo tanta necessidade de uso excessivo de luz artificial. Com isso, o edifício passou a consumir apenas a metade do que os outros prédios comerciais consomem.A construção possui forma triangular e há um átrio concentrado bem no centro da mesma, servindo como área de ventilação e iluminação natural para os escritórios voltados ao lado interno.

Ventura Corporate Towers - Rio de Janeiro / em construção

Texto da revista PiniWeb" Para obter a certificação, os empreendedores adotaram ações sustentáveis em relação ao projeto e construção do empreendimento. Entre elas, a redução no consumo de energia, utilização de materiais recicláveis e recursos renováveis, manutenção da qualidade do ar interno, utilização de madeira certificada pelo FSC (Forest Stewardship Council) e desvio do resíduo gerado na obra para aterros, entre outras ações. Além disso, 57% de todo material adquirido é de origem local, ou seja, foram fabricados/extraídos à distância de até 800 km da obra."

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Temos aqui dois exemplos de edifícios altos. Particularmente sou um fã do primeiro exemplo, Foster em 1997 mostrou como se produzir um edifício de qualidade voltado para seu usuário dentro do contexto local onde o edifício foi inserido, já o Venture Towers foi feito a partir de uma certificação que não é nossa seguindo checklist sem uma análise bioclimática de peso. Estão ligados mais as leis do mercado imobiliário onde, edifícios com um SELO possuem maior valor no mercado imobiliário.

A Fachada de vidro como se observa neste edifício depende diretamente do fator climático do local. A fachada de vidro, que foi desenvolvida para o clima norte-americano, não pode ser aplicada, da mesma maneira, no clima desértico de Dubai ou no clima tropical de São Paulo. Ventilação natural inexistente não existe a possibilidade de abertura. Eficiência energética baixíssima, se ganha em iluminação natural mas perde com o grande gasto com o condicionamento de ar, e para finalizar quem notou a diferença do numero de vagas de estacionamentos? 300 vagas de carros e 200 de bicicleta x 1.600 vagas de carros (penso que eles ganharam seu próprio engarrafamento interno e um núcleo de emissão de CO²).

Até quando o mercado imobiliário irá mandar na construção civil? QUANDO teremos leis urbanas de peso? E mais um elefante branco brasileiro.